Achat immobilier : quand un investisseur s’estime mal renseigné… et décide d’attaquer…
Agir en justice suppose de respecter certains délais… et de savoir à partir de quand ceux-ci commencent à courir. Illustration avec l’action d’un acheteur qui se plaint d’un manquement à l’obligation d’information lors d’une vente immobilière associée à un dispositif de défiscalisation.
Manquement à l’obligation d’information : jusqu’à quand pouvez-vous agir ?
Un particulier cherchant à investir achète un appartement en l’état futur d’achèvement auprès d’une société spécialisée. Cet investissement lui permet également de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.
Quelques années plus tard, il met en vente son bien… Mais, considérant ne pas avoir été suffisamment informé par la société sur la valeur de cet appartement, et soutenant que celle-ci était garantie sur une période de 10 ans, il demande une indemnisation et saisit le juge en ce sens.
« Trop tard ! », selon la société, pour qui le particulier avait 5 ans pour agir… à compter de la vente. Au cas présent, il n’a saisi le juge qu’à l’issue de la période couverte par le dispositif de défiscalisation… soit 9 ans après la vente. Par ailleurs, il connaissait la valeur de son bien sur le marché immobilier et sur le marché locatif dès la signature de l’acte authentique !
« Faux ! », rétorque le particulier, pour qui ce délai de 5 ans court au contraire à compter de la fin du dispositif de défiscalisation, date à laquelle il a entrepris des démarches en vue de la mise en vente de son appartement.
« En effet ! », confirme le juge. L’action de l’acheteur fondée sur un manquement du vendeur à son obligation d’information ne court pas forcément à compter du jour de la vente.
Le point de départ du délai de 5 ans peut être fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action… Ce qui correspond ici au jour de la remise en vente du bien.
L’acheteur est donc dans les temps pour présenter sa demande d’indemnisation au juge !
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vendredi 21 juillet 2023
« Aides Covid-19 » : remises en cause par l’Urssaf ?
De plus en plus de dirigeants constatent que l’Urssaf remet en cause les aides sociales Covid attribuées pendant la crise sanitaire (aide au paiement, exonération de cotisations, etc.) en se fondant sur le code APE / NAF de l’entreprise. Est-il possible de contester cette remise en cause ?
Remise en cause des aides Covid par l’Urssaf : les experts-comptables vous accompagnent !
De nombreux dirigeants sont confrontés à une remise en cause, par l’Urssaf, des aides Covid dont ils ont pu bénéficier pendant la crise (exonération de cotisations sociales et / ou aide au paiement).
Ils sont alertés par une notification d’inéligibilité envoyée sur leurs comptes de cotisants.
Pour justifier ces remises en cause, l’Urssaf se base sur le code APE / NAF de l’entreprise et ce, en dehors de la procédure de contrôle contradictoire. Concrètement, elle invoque le fait que l’activité réellement exercée par l’entreprise :
- est différente de l’activité correspondant au code NAF ;
- n’est pas éligible aux mesures Covid.
Notez que l’Ordre des experts-comptables a mis en place un argumentaire diffusé auprès de tous ses membres pour leur permettre d’aider les entrepreneurs à contester la décision de l’Urssaf.
- Actualité de l’Ordre des experts-comptables, Conseil national, du 13 juillet 2023 : « Remise en cause des aides Covid par les Urssaf » (NP)
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jeudi 20 juillet 2023
Accord de participation et exonération de cotisations sociales : « l’heure, c’est l’heure ! »
Après avoir atteint le seuil de 50 salariés, une société conclut un accord de participation, qu’elle dépose auprès de l’administration, et demande à bénéficier de l’exonération de cotisations sociales applicable en pareil cas… Sauf que le dépôt de cet accord est intervenu un peu tardivement, selon l’Urssaf, qui refuse à la société le bénéfice de cet avantage. À tort ou à raison ?
Exonérations de cotisations sociales : attention à la date de dépôt de l’accord de participation !
Un accord de participation est mis en place dans une société, un 1er octobre, avec effet rétroactif au 1er août de l’année précédente.
Cet accord est ensuite déposé auprès de l’administration… près de 2 ans après son adoption !
Entre-temps, la société a versé aux salariés certaines sommes au titre de la participation.
À l’occasion d’un contrôle, l’Urssaf constate que la société n’a pas respecté les règles relatives au dépôt de l’accord de participation et refuse donc de lui accorder le bénéfice de l’exonération de cotisations sociales sur les sommes versées au titre de la participation entre la date de conclusion de l’accord et la date de son dépôt.
Ce que confirme le juge : l'exonération de cotisations sociales ne s'applique qu'à compter de la date du dépôt de l'accord de participation. Les sommes attribuées aux salariés en exécution de cet accord, antérieurement à son dépôt, ne peuvent donc pas en bénéficier.
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jeudi 20 juillet 2023
Marchés de travaux : quand la retenue de garantie ne sert à rien…
La loi réglemente les retenues de garantie dans le cadre de marchés de travaux et met en place une procédure… qu’il est important de respecter, sous peine de perdre l’intérêt d’une telle retenue. Illustration…
Retenue de garantie et consignation : une dépendance nécessaire
Une société civile immobilière (SCI) entreprend la construction de logements. Pour cela, elle fait notamment appel à une entreprise chargée de réaliser les travaux d’électricité.
Une fois les travaux réceptionnés avec quelques réserves, cette entreprise demande le paiement du solde de ses travaux… Ce qu’elle ne parvient pas à obtenir… totalement.
La SCI, maître de l’ouvrage, explique que comme les réserves n’ont pas toutes été levées, elle est en droit de retenir une partie des sommes dues à titre de garantie.
« Non ! », tranche le juge, qui donne raison à l’entrepreneur : la loi réglemente strictement les retenues de garantie en matière de travaux.
Il rappelle, en effet, que même à défaut de levée des réserves, l'entreprise est fondée à obtenir le paiement de la somme retenue quand le maître de l'ouvrage n'a pas respecté la procédure posée par la loi, à savoir : soit le cautionnement, soit la consignation de toute retenue de garantie.
Ici, la retenue de garantie n’ayant pas été consignée, l’entreprise est fondée à obtenir le paiement des sommes manquantes.
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jeudi 20 juillet 2023
Sous-traitance : attention à la liquidation judiciaire de l’entrepreneur principal !
Dans le cadre d’un contrat de sous-traitance, des difficultés de paiement peuvent survenir. Comment l’entreprise sous-traitante réalisant effectivement les travaux doit-elle réagir face à l’entrepreneur principal qui l’a mandaté et qui est désormais en liquidation judiciaire ? Réponse du juge.
Quand déclaration de créance = mise en demeure
Un particulier confie la réalisation de travaux à une société (entrepreneur principal), laquelle en sous-traite une partie à une entreprise.
L’entrepreneur principal est par la suite placé en liquidation judiciaire. L’entreprise sous-traitante n’étant pas payée, elle décide d’initier une procédure à son encontre. Pour ce faire, elle commence par mettre en demeure la société de lui payer le solde du marché… en vain.
« Peu importe ! », se dit l’entreprise… Justifiant d’une mise en demeure préalable n’ayant pas abouti, elle peut désormais aller directement demander le paiement du solde des travaux au particulier, maître de l’ouvrage.
« Impossible ! », selon ce dernier. Il indique, entre autres choses, qu’il n’a pas agréé le sous-traitant et qu’il n’a pas eu copie de la mise en demeure envoyée… Ce qui est pourtant indispensable avant de venir lui demander le paiement, selon lui…
Qu’en pense le juge ? Il condamne l’entreprise et donne raison au particulier, mais pour un tout autre motif.
Il rappelle les éléments suivants :
- le sous-traitant a bien une action directe contre le maître de l'ouvrage si l'entrepreneur principal ne paie pas les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance, un mois après en avoir été mis en demeure (une copie de cette mise en demeure doit par ailleurs être adressée au maître de l'ouvrage) ;
- en cas d’état de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de suspension provisoire des poursuites, l’action directe est toujours possible…
… Mais à certaines conditions. Au cas présent, le sous-traitant aurait dû adresser une mise en demeure à l’entrepreneur principal avant sa mise en liquidation judiciaire.
Si la liquidation judiciaire est déjà en place au moment du début des poursuites, et pour pouvoir exercer ensuite l'action directe contre le maître de l'ouvrage, explique le juge, le sous-traitant doit déclarer sa créance au passif de cette liquidation…
Dans cette configuration, cette déclaration de créance vaut mise en demeure !
Ici, la mise en demeure adressée par le sous-traitant à l'entrepreneur principal qui était alors déjà dessaisi de la gestion de ses biens à compter du prononcé de la liquidation judiciaire est inefficace. L'action directe exercée par le sous-traitant contre le maître de l'ouvrage est donc irrecevable.
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jeudi 20 juillet 2023
Réduction d’impôt pour dons : 0 - X = 0 ?
Afin d’inciter les particuliers à soutenir les associations, les dons qu’ils consentent peuvent, toutes conditions remplies, ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Mais parce que cet avantage permet, par définition, de réduire le montant de l’impôt à payer, il suppose… de payer de l’impôt ! Une situation injuste, selon une députée… Et selon le Gouvernement ?
Réduction d’impôt pour dons : pas d’impôt ? Pas d’avantage fiscal !
La cause d’une association vous tient à cœur et vous avez décidé de la soutenir en faisant un don ?
À ce titre, vous avez potentiellement droit à une réduction d’impôt sur le revenu (IR) !
Pour rappel, et toutes conditions par ailleurs remplies, les dons au profit d’œuvres, organismes d’intérêt général, associations ou fondations consentis par les particuliers ouvrent droit à une réduction d’IR égale à 66 % du montant du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable.
Et si votre don dépasse ce plafond ? Dans ce cas, l’excédent pourra être reporté sur les 5 années suivantes.
Notez que le taux de la réduction est porté à 75 % pour les dons versés aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (fourniture de repas, de soins ou d’aides pour accéder à un logement), dans la limite de 1 000 € pour l’année 2023.
Vous l’aurez noté, il est ici question d’une « réduction d’impôt », c’est-à-dire d’un avantage fiscal qui ne profite qu’aux personnes ayant un impôt à réduire.
Concrètement, une personne qui consent un don à une association mais qui ne paie pas d’impôt ne bénéficiera d’aucun avantage.
Une situation injuste, selon une députée, qui propose une alternative : transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt. Pourquoi ? Pour permettre aux personnes non imposables de bénéficier d’un avantage fiscal qui prendrait alors la forme d’un remboursement versé par l’administration fiscale.
Une proposition que refuse le Gouvernement, en raison du coût fiscal que représenterait un tel projet.
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jeudi 20 juillet 2023
