Agent immobilier : une responsabilité (vraiment ?) limitée ?

Un particulier acquiert un appartement en l’état futur d’achèvement (ce que l’on appelle une VEFA) au sein d’une résidence de tourisme édifiée par une société civile immobilière (SCI) par le biais d’un agent immobilier, et bénéficie à ce titre d’un avantage fiscal.

Il consent ensuite, pour l’appartement, un bail commercial à une société, qui négocie par la suite une baisse de loyer conséquente, avant sa mise en redressement judiciaire quelques années plus tard.

Estimant que son investissement ne bénéficie pas de la rentabilité qu’on lui a promise, le particulier décide alors d’engager la responsabilité de l’agent immobilier qui est intervenu dans l’achat, dont il estime qu’il a manqué à son devoir d’information et de conseil.

Celui-ci, rappelle-t-il, est en effet tenu d’informer et de conseiller l’acheteur éventuel sur les caractéristiques et risques de l’investissement qu’il lui propose.

Or, cela n’a pas été le cas ici, puisque la demande locative a nettement baissé depuis l’achèvement de l’appartement… ce que le particulier n’avait pas prévu.

« Et moi non plus », rétorque l’agent immobilier qui souligne à son tour :

• que tout investissement locatif comporte une part d’aléa ;
• qu’il n’avait aucune obligation de résultat qui l’obligeait à garantir au particulier qu’il percevrait le montant du loyer initialement convenu pendant toute la durée du bail.

D’autant, souligne-t-il, que la SCI vendeur a déposé auprès du notaire chargé de l’acte de vente le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial.

« Pas sa faute, donc » tranche le juge, qui estime que le particulier ne pouvait se méprendre sur la portée de la brochure promotionnelle qu’il a reçue avant l’achat, qui n’était destinée qu’à faire état du potentiel locatif du bien sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité de l’investissement, dont la part d’aléa demeurait irréductible.

D’autant que ni le vendeur ni l’agent immobilier n’étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières…

La demande d’indemnisation du particulier est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juillet 2021, n° 20-11571

Vente immobilière : quelle responsabilité pour l’agent immobilier ? © Copyright WebLex - 2021

Annulation de la réglementation imposant l’accréditation des organismes de formation et de certification !

Les diagnostiqueurs immobiliers doivent faire certifier leurs compétences par un organisme de certification ou de formation.

Pour pouvoir certifier, l’organisme doit être accrédité. La réglementation actuelle prévoit que cette accréditation est délivrée sur la base des normes NF EN ISO/CEI 17024 et NF EN ISO/CEI 17065.

Or, ces normes ne sont pas gratuitement accessibles sur le site Web de l'Association française de normalisation.

Ce qui n’est pas normal, selon le juge, qui a donc décidé d’annuler l’actuelle réglementation… à compter du 1er janvier 2022 seulement.

Ce délai doit permettre au gouvernement de revoir sa copie en mettant à jour la réglementation : celle-ci devra soit prévoir valablement le recours à une norme payante, soit prévoir le recours à une norme accessible gratuitement (comme cela devrait être le cas aujourd’hui).

La certification des diagnostiqueurs immobiliers n’est pas impactée (pour l’instant) par la remise en cause de cette réglementation.

Affaire à suivre…

Source : Arrêt du Conseil d'État du 7 juillet 2021, n° 423261

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Focus sur l’aménagement du temps de travail des salariés des lieux de vie et d’accueil

Pour rappel, un lieu de vie et d’accueil (LVA) est une structure sociale ou médico-sociale de petite taille, qui assure un accueil et un accompagnement personnalisés de personnes (enfants, adolescents ou adultes) vivant une situation sociale, familiale ou psychologique problématique.

Le gouvernement vient apporter des précisions concernant l’organisation du travail, notamment la question du temps de travail, pour les salariés de ces LVA.

• Etablissement d’un calendrier prévisionnel

Dans les LVA, l’employeur doit désormais remettre à chaque salarié un calendrier prévisionnel des jours de travail, établi mensuellement, 8 jours avant le début du mois auquel il s’applique.

Notez qu’il convient d’entendre par jour de travail un jour pendant lequel le salarié exerce ses fonctions, quel que soit le nombre d'heures de travail quotidien.

Le calendrier prévisionnel détermine les jours de repos dans le respect de la durée de travail (fixée à 258 jours par an).

Pour les salariés ne résidant pas sur le LVA, le calendrier doit impérativement préciser les horaires d'arrivée et de départ.

• Modification du calendrier prévisionnel

Le calendrier prévisionnel peut être modifié :

• soit à la demande du salarié lui-même, au moins 7 jours avant le 1er jour de la modification demandée ; l'employeur doit alors lui répondre dans un délai de 2 jours francs après réception de la demande ;
• soit par décision unilatérale de l’employeur, qui doit alors respecter un délai de prévenance d'au moins 7 jours francs, sauf en cas de circonstances exceptionnelles où ce délai peut être réduit à 1 jour franc.

• Suivi permanent de la charge de travail des salariés

L'employeur est dorénavant tenu d’assurer un suivi régulier de la charge de travail des salariés, notamment en organisant des entretiens réguliers, à savoir :

• un entretien annuel obligatoire, organisé à l’initiative de l’employeur, relatif notamment à l’organisation du travail et ses conséquences sur la vie familiale ou personnelle du salarié ;
• des entretiens ponctuels, à la demande du salarié, s’il rencontre des difficultés liées à la charge de travail.

• Décompte des heures de travail

L’employeur doit impérativement décompter par tout moyen les heures de travail effectuées par les salariés ne résidant pas sur le LVA afin de calculer les durées maximales de travail et les durées de repos.

Si les temps de repos et de pause de ces salariés ne sont pas définis, le temps de travail doit alors être constitué de la période comprise entre l’heure d’arrivée sur le lieu de travail et l’heure de départ pour rentrer au domicile.

Notez que la durée hebdomadaire du travail de ces salariés ne doit pas excéder 48 heures en moyenne sur une période de 4 mois consécutifs.

• Repos compensateur

Toujours concernant les salariés ne résidant pas sur le LVA, notez que l’employeur doit systématiquement leur octroyer un repos compensateur lorsque l'organisation du travail ne permet pas de leur accorder des garanties équivalentes à celles prévues par le code du travail, en matière de :

• repos quotidien : la durée de repos compensateur est alors fixée à 11 heures ;
• temps de pause : la durée équivalente est fixée à 20 minutes toutes les 6 heures ;
• repos hebdomadaire : la durée équivalente est fixée à 24 heures ;
• travail de nuit : la durée du repos compensateur est équivalente à la durée de travail ayant dépassé les 8 heures quotidiennes maximales de travail.

Le repos compensateur doit impérativement être pris par journée ou demi-journée. Lorsqu’il est pris par journée, cette journée doit alors être déduite du nombre de jours de travail annuel (258 jours par an).

Notez que la durée d'une journée de repos doit être égale :

• à la durée que le salarié aurait travaillée en l'absence de repos compensateur ;
• ou, si cette durée ne peut être déterminée, à la moyenne des heures de travail quotidiennes effectuées le dernier mois au cours duquel le salarié a exercé ses fonctions au sein du LVA.

Source : Décret n° 2021-909 du 8 juillet 2021 relatif aux modalités de suivi de l'organisation du travail des salariés des lieux de vie et d'accueil

Médico-social : du nouveau concernant le temps de travail des salariés des lieux de vie et d’accueil © Copyright WebLex - 2021