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Actualités comptables

Loc’Avantages : location sociale contre réduction fiscale

Remplaçant le dispositif « Louer abordable » ou « Cosse », « Loc’Avantages » permet aux propriétaires qui acceptent de louer un bien immobilier, en tant que résidence principale, à un prix inférieur au prix du marché, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal ? Réponses.

Loc’Avantages : un partenariat avec l’Anah

Pour bénéficier du dispositif « Loc’Avantages » et donc, d’une réduction d’impôt sur le revenu, le propriétaire d’un bien immobilier doit remplir plusieurs conditions. Ainsi, il doit louer :

  • à un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local ;
  • un logement qui sera occupé à titre de résidence principale ;
  • à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé par l’État ;
  • un bien non meublé ;
  • pour une durée de 6 ans minimum ;
  • à toute personne autre qu’un membre de sa famille ;
  • un logement classé A, B, C ou D par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Notez qu’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) doit également être signée.

Concrètement, le montant de la réduction d’impôt varie selon le mode de location et l’écart entre le loyer et le prix du marché.

Si vous louez sans intermédiation locative, la réduction sera calculée en appliquant un taux de :

  • 15 %, à condition que le loyer se situe 15 % en dessous des prix du marché ;
  • 35 %, à condition que le loyer se situe 30 % en dessous des prix du marché.

Si vous louez avec intermédiation locative, la réduction sera calculée en appliquant un taux de :

  • 20 %, à condition que le loyer se situe 15 % en dessous des prix du marché ;
  • 40 %, à condition que le loyer se situe 30 % en dessous des prix du marché ;
  • 65 %, à condition que le loyer se situe 45 % en dessous des prix du marché.

Dans les hypothèses de location avec intermédiation locative, lorsque le loyer pratiqué est situé à 30 % ou 45 % en dessous des prix du marché, une prime pouvant aller jusqu’à 3 000 € peut également être perçue.

Le propriétaire peut ainsi toucher :

  • 1 000 € en cas de recours à la location / sous location ;
  • 2 000 € en cas de recours à un mandat de gestion ;
  • 1 000 € de majoration si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Notez que ces conditions de prix de marché s’accompagnent de conditions de ressources du locataire : plus le loyer est bas et plus le plafond de ressources appliqué au locataire le sera également.

Retenez enfin que la démarche auprès de l’Anah doit être effectuée dans un délai de 2 mois à compter de la prise d’effet du bail.

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Déclarer en ligne un accident du travail : comment faire ?

Fin mai 2023, l’Assurance maladie a indiqué qu’il était désormais possible pour l’employeur de déclarer en ligne les accidents du travail ou de trajet des salariés. Concrètement, comment faire ?

Déclaration en ligne de l’accident du travail : via le compte entreprise

Dès que l’employeur a connaissance d’un accident du travail ou d’un accident de trajet, il doit le déclarer dans les 48 h à la caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) dont relève la victime.

Cette déclaration peut se faire en ligne, sur net-entreprises.fr via le compte entreprise, ou au moyen d’un formulaire à adresser à la CPAM.

Ultérieurement, dans un délai maximum de 10 jours après la date d’établissement de la déclaration d’accident du travail (DAT), l’employeur peut émettre des réserves sur le caractère professionnel de l’accident.

En pratique, pour accéder au service en ligne DAT, l’employeur doit être habilité à la « DAT- déclaration d’accident du travail ou de trajet » et au « compte entreprise – Vos démarches maladie et risques professionnels » sur net-entreprises. Cette double habilitation est obligatoire.

S’il n’est pas encore inscrit au compte entreprise ou à la déclaration en ligne d’accident du travail, l’employeur doit sélectionner « DAT - déclaration en ligne d’accident du travail ou de trajet » et « compte entreprise – vos démarches maladie et risques professionnels ».

Il pourra ensuite accéder à ces services dès le lendemain et ainsi, procéder à sa déclaration en ligne.

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Lotissement : qui paye le raccordement au réseau électrique ?

Comment est répartie la charge financière du raccordement au réseau électrique d’un lotissement entre le promoteur, les acquéreurs, la commune, le gestionnaire du réseau électrique, etc. ? Réponse du Gouvernement.

Lotissement et raccordement au réseau électrique : un rappel utile !

De nombreux acteurs interviennent dans le cadre d’un projet de construction de lotissement : le promoteur, la commune, les acquéreurs des lots, etc.

Au vu de la pluralité des acteurs et en raison des particularités propres au lotissement, un sénateur se demande qui doit assumer la charge financière du raccordement au réseau électrique des maisons composant le lotissement et si cette charge peut être répartie sur plusieurs personnes.

Interrogé, le Gouvernement rappelle que dans le cadre d’un lotissement, le raccordement au réseau électrique est à la charge du lotisseur jusqu’à la limite de propriété de chaque lot.

Il revient ensuite aux propriétaires des lots de solliciter le raccordement de leur parcelle au réseau électrique.

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Vente de parts sociales et avantage fiscal : quand un boucher fait les choses à moitié…

Un boucher, qui exerce son activité au sein d’une société, vend une partie des parts qu’il détient dans cette structure à une tierce entreprise. Il demande ensuite à bénéficier d’une exonération d’impôt sur le gain réalisé à cette occasion… Ce que lui refuse l’administration fiscale, pour qui la vente d’une partie seulement des parts sociales est insuffisante... À tort ou à raison ?

Un avantage fiscal qui ne profite qu’aux personnes qui cèdent leur activité…

Le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un fonds de commerce ou d’une branche complète d’activité peut, sous réserve du respect de toutes les conditions requises, échapper à la taxation, dès lors que la valeur des éléments cédés n’excède pas un certain seuil.

Dans une récente affaire, un boucher, qui exerce son activité au sein d’une société, décide de vendre 119 des 240 parts qu’il détient dans cette structure et demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain réalisé.

Une demande rejetée par l’administration fiscale, pour une raison toute simple : le professionnel n’a ici vendu qu’une partie de ses parts sociales (119 sur 240) …

Il ne s’agit donc ni d’une vente de fonds de commerce ni d’une vente de branche complète d’activité.

Ce que confirme le juge ! Parce que les conditions requises pour bénéficier de ce dispositif d’exonération ne sont pas réunies, le boucher ne peut pas bénéficier de l’avantage fiscal réclamé.

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Revenus fonciers : travaux effectués sur plusieurs années = reconstruction ?

Après avoir réalisé des travaux dans un immeuble donné en location, une SCI déduit les sommes correspondantes de ses revenus fonciers. Une erreur, selon l’administration fiscale, qui constate que ces travaux, qui se sont étendus sur près de 4 années, s’apparentent à une opération de reconstruction. Une qualification qui, selon elle, empêche toute déduction. Qu’en pense le juge ?

Revenus fonciers et travaux de reconstruction : prouvez-le !

Une société civile immobilière (SCI) achète un immeuble dans lequel elle fait réaliser des travaux en vue de le donner en location.

2 ans plus tard, elle effectue de nouveaux travaux (réfection de l’installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, de l’isolation et des sols), qu’elle va venir déduire de son revenu foncier.

Ce que conteste l’administration fiscale, qui considère que les travaux en question sont, en réalité, indissociables des travaux de gros œuvre, réalisés 2 ans plus tôt…

Pour elle, les travaux entrepris par la SCI sur plusieurs années sont non seulement « importants », mais ont aussi, pour partie, affectés le gros œuvre du bâtiment.

Cet ensemble de travaux peut donc être assimilé à une opération de reconstruction… empêchant ainsi toute déduction des revenus fonciers.

Mais le juge n’est pas de cet avis ! Il estime que pour appuyer ses dires, l’administration fiscale n’a pas recherché si :

  • les premiers travaux pouvaient eux-mêmes être qualifiés de travaux de reconstruction ;
  • les travaux les plus récents étaient indissociables des premiers travaux réalisés.

L’affaire devra donc être rejugée…

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Clause pénale et clause de dédit : les fausses jumelles !

Clause pénale ou clause de dédit ? Si elles se déclenchent toutes les 2 lorsqu’un cocontractant veut se dégager de ses obligations, elles n’ont pas le même objectif, les mêmes règles et surtout le même contrôle. Explications avec un cas vécu.

Clause pénale ou clause de dédit : une distinction qui change tout !

Une entreprise fait appel à une société pour un ensemble de prestations de télécommunication. La durée du contrat ainsi conclu est fixée à 63 mois. Malheureusement, la situation se dégrade et l’entreprise cliente décide de résilier le contrat.

« Très bien », note la société de télécommunication, qui réclame cependant le paiement de l’indemnité de résiliation. En effet, dans le contrat de prestation, une clause de dédit prévoit, en cas de résiliation, le versement d’une indemnité… que l’entreprise estime exorbitante !

Pour rappel, la clause de dédit permet à une partie de se retirer d’un contrat sans commettre de faute, moyennant le paiement d’une somme forfaitaire et définitive d’un montant déterminé à l’avance. Schématiquement, elle permet à un cocontractant « d’acheter » sa sortie du contrat grâce à une compensation financière.

Elle se différencie de la clause pénale, qui a une fonction dissuasive et indemnitaire. Cette dernière oblige le cocontractant qui n’exécute pas ses obligations à payer une somme à titre de dommages-intérêts. Le montant demandé est en général important pour contraindre le cocontractant à poursuivre le contrat.

Ici, l’indemnité de résiliation a été calculée en faisant la moyenne des 3 dernières factures, multipliée par le nombre de mois restant dans le contrat, soit 47. Ce qui, aux yeux de l’entreprise, revient à payer la prestation en totalité sans en bénéficier ! Il ne s’agit plus, selon elle, d’une clause de dédit, mais bien d’une clause pénale.

Ce qui change tout ! Car si le montant d’une clause de dédit ne peut pas être modifié par le juge, ce n’est pas le cas pour la clause pénale !

Ainsi, le juge peut moduler la somme réclamée, à la hausse s’il l’estime dérisoire ou à la baisse s’il l’estime disproportionnée…ce qu’aimerait obtenir l’entreprise !

Mais pour la société de télécommunication, cette indemnité de résiliation est bel et bien une clause de dédit : elle ne vise pas à contraindre l’entreprise à poursuivre le contrat, mais bien à compenser de manière forfaitaire le préjudice subi par la société.

Argument qui ne convainc pas le juge : parce que l’application de cette clause revient à payer le prix du contrat en entier, sans contrepartie, l’indemnité a bien un objectif d’indemnisation et surtout de dissuasion de l’entreprise de mettre fin aux relations contractuelles.

Cette clause étant bien une clause pénale, l’entreprise est en droit de demander au juge de revoir le montant à la baisse…

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