Coronavirus (COVID-19) : le sort des loyers commerciaux durant le 1er confinement
Lors du premier confinement ordonné par le gouvernement en raison de la crise sanitaire liée au coronavirus (covid-19), de nombreux commerçants ont eu l’interdiction de recevoir du public… Ils ont donc dû, temporairement, fermer leur commerce. Une situation qui a poussé certains d’entre eux à ne pas payer le loyer de leur local commercial pendant cette période. En avaient-ils le droit ?
Confinement : les locataires commerciaux devaient payer leur loyer !
Un bailleur loue un local commercial à usage de supermarché à dominante non alimentaire à un professionnel.
Durant le 1er confinement ordonné par les autorités dans le cadre de l’épidémie de coronavirus, le professionnel se voit interdire le droit de recevoir du public. Prenant acte de cette interdiction, il informe son bailleur qu’il suspend le paiement du loyer commercial et de ses charges.
Décidé à obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, le bailleur fait procéder à une saisie sur le compte bancaire du professionnel.
A tort, selon ce dernier, qui décide de contester cette mesure devant le juge, sur la base de différents arguments.
- Concernant la perte du local loué
D’abord, le professionnel estime que l’impossibilité, pour lui, de recevoir du public en raison des mesures administratives en place s’assimile à une perte du local commercial loué.
Or, toute perte du bien loué peut donner lieu à une résiliation du bail ou à une diminution du montant du loyer… ce qui rend sa demande légitime.
Mais son argument ne convainc pas le juge : la mesure d’interdiction de recevoir du public a été prise aux seules fins de garantir la santé publique.
Puisqu’elle n’a pas de lien direct avec la destination du local commercial loué, l’effet qu’elle a eu ne peut être assimilée à la perte de la chose louée.
- Concernant l’obligation de délivrance du bailleur
Le professionnel soutient également que l’impossibilité, pour lui, d’exploiter le local conformément à sa destination, même si elle est imposée par les pouvoirs publics, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local.
Dès lors, il a le droit de se prévaloir de l’inexécution, par le bailleur, de cette obligation de délivrance pour refuser, à son tour, de payer le loyer dû.
« Non », rétorque là encore le juge : l’impossibilité d’exploiter le local commercial résulte du seul fait des autorités publiques, et ne peut être reprochée au bailleur, qui a bien mis le local loué à la disposition du professionnel.
- Concernant la force majeure
Le professionnel soutient également que son impossibilité d’exploiter le local commercial résulte d’un fait de « force majeure », qui l’exonère du paiement du loyer normalement dû.
Pour mémoire, on parle de « force majeure » pour désigner un évènement qui empêche le débiteur (ici le commerçant) d’exécuter son obligation (à savoir le paiement du loyer) puisque :
- il échappe au contrôle du débiteur de l’obligation ;
- il ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
- ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.
Mais le juge rejette également cet argument : le fait que le professionnel n’ait pas pu profiter de la contrepartie du paiement du loyer, à savoir l’exploitation du local, ne peut pas donner lieu à la résolution du contrat de bail ou à la suspension de son obligation de payer son loyer.
- Concernant la bonne foi
Enfin, le professionnel avance que le bailleur, qui avait parfaitement connaissance de la situation exceptionnelle liée à la pandémie, a manqué à son obligation de bonne foi en demandant la saisie des loyers dus sur son compte bancaire.
Mais ce n’est pas l’avis du juge, qui souligne que le bailleur a vainement proposé de différer le règlement du loyer du mois d’avril 2020, ce qui prouve qu’il a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté ainsi sa bonne foi.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 juin 2022, n° 21-20190
Coronavirus (COVID-19) et obligation de payer du locataire commercial : le juge vient de trancher © Copyright WebLex - 2022
lundi 04 juillet 2022
TVA sur marge : quand « terrains bâtis » ne rime pas avec « terrains à bâtir »…
L’administration fiscale décide de remettre en cause l’application du régime de la TVA sur marge appliqué par une société exerçant l’activité de marchand de biens. Le motif ? Les terrains à bâtir que celle-ci vend n’en sont pas vraiment… Un motif suffisant ?
TVA sur marge : si, et seulement si…
Une société exerçant une activité de marchand de biens procède à la vente de plusieurs terrains à bâtir, sur laquelle elle applique le régime de la TVA sur marge.
Pour mémoire, le principe de taxation sur la marge consiste à ne soumettre à la TVA que la marge réalisée par le vendeur, c’est-à-dire la somme résultant de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
La taxation sur marge ne concerne que certaines catégories de biens, parmi lesquels figurent, sous condition, les terrains à bâtir.
Dans cette affaire, l’administration fiscale remet en cause le régime de la TVA sur marge appliqué par la société : elle rappelle, en effet, que lors de leur achat par la société, les terrains en question étaient des terrains bâtis, puisqu’ils comportaient des bâtiments…
Or, après l’achat, la société a procédé à une division parcellaire des terrains, et revendu les parcelles qui ne comportaient pas de bâtiments comme des « terrains à bâtir ».
Sauf que le régime de la taxation sur marge ne peut pas s’appliquer à la vente de terrains à bâtir qui, lors de leur achat, avait le caractère de terrains bâtis, tranche le juge, qui refuse à son tour à la société le bénéfice du régime de taxation sur la marge réalisée et valide le redressement fiscal !
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 17 juin 2022, n° 443893
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lundi 04 juillet 2022
Bonus-malus assurance chômage : le 1er septembre 2022 approche…
Le système du bonus-malus assurance chômage entrera en vigueur à compter du 1er septembre 2022. C’est l’occasion pour le gouvernement de venir apporter certaines précisions sur les modalités de communication du taux de contribution d’assurance chômage, et pour l’Urssaf de faire un rappel sur la mise en œuvre de ce dispositif…
Comment vous sera communiqué votre taux de contribution d’assurance chômage ?
Dans le cadre du dispositif bonus-malus qui sera mis en place dès le 1er septembre 2022, le taux de la contribution d’assurance chômage due par l’entreprise sera modulé en fonction du taux de séparation des entreprises soumises au dispositif et du taux de séparation médian calculé dans le secteur d’activité de l’entreprise.
Pour mémoire, le taux de séparation correspond au nombre de fins de contrat de travail ou de missions d’intérim donnant lieu à inscription à Pôle emploi (hors démission et autres exceptions), rapporté à l’effectif annuel moyen de l’entreprise.
Le gouvernement vient de préciser que l’Agence centrale des organismes de sécurité sociale (ACOSS) sera l’organisme chargé d’établir, chaque année, les différents taux : les taux de séparation par entreprise, les taux de séparation médians par secteur et les taux de contributions majorés ou minorés par entreprise.
Ces taux seront établis avec le concours de la Caisse centrale de la mutualité sociale agricole et de Pôle emploi.
Ensuite, les taux de séparation et de contribution modulé seront notifiés à l’employeur par voie dématérialisée, au plus tard 15 jours après le début de la période d’emploi au cours de laquelle s’applique la modulation du taux des contributions. C’est l’organisme chargé du recouvrement des contributions d’assurance chômage qui se chargera de notifier ces taux à l’employeur.
A toutes fins utiles, sachez que les entreprises concernées par la modulation du taux de contribution d’assurance chômage ont reçu un courrier les informant de leur éligibilité en juillet 2021, ainsi qu’un courrier de rappel le 27 juin 2022.
Sources :
- Arrêté du 21 juin 2022 relatif aux modalités d'établissement et de notification du taux de contribution à l'assurance-chômage modulé par le bonus-malus
- Urssaf, actualité du 28 juin 2022, « Modulation de la contribution d’assurance chômage (« bonus-malus »)
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lundi 04 juillet 2022
Examens médicaux des sportifs professionnels salariés : davantage d’exigences !
De nouvelles exigences concernant les examens médicaux des sportifs professionnels salariés viennent d’être précisées. Quelles sont-elles ?
De nouvelles exigences concernant…
- La durée pour effectuer les examens médicaux
Alors qu’avant les sportifs professionnels salariés étaient soumis à des examens médicaux spécifiques, dans les deux mois après leur embauche, puis annuellement, il est désormais prévu que ces examens doivent être effectués au plus tard dans les deux mois après leur embauche, puis annuellement.
Sont concernés :
- l’examen médical réalisé par un médecin du sport comprenant : un examen clinique avec interrogatoire et examen physique, un bilan diététique, un bilan psychologique et la réalisation d’un questionnaire visant à rechercher l’existence d’un état de surentraînement ;
- l’électrocardiogramme de repos.
- La réalisation d’examens médicaux supplémentaires
Désormais, en plus des examens mentionnés précédemment, les fédérations sportives délégataires ou les ligues professionnelles peuvent exiger la réalisation d'examens médicaux supplémentaires, adaptés à la discipline sportive des professionnels et selon une fréquence qu'elles déterminent.
Source : Arrêté du 22 juin 2022 relatif aux modalités de la surveillance médicale des sportifs professionnels salariés
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lundi 04 juillet 2022
Location immobilière et dépôt de garantie : restitution tardive = majoration !
À la fin d’un bail d’habitation, le dépôt de garantie, s’il y en a un, doit être restitué par le bailleur dans les 2 mois suivant la restitution des clés par le locataire. En cas de retard, le locataire peut exiger l’application d’une majoration sur les sommes qui lui sont dues… À partir de quand ?
Retard de restitution du dépôt de garantie : une majoration prévue par la loi…
Lors d’un état des lieux de sortie, un bailleur et son locataire constatent des dégradations dans le logement loué et conviennent qu’une partie du dépôt de garantie versé en début de bail sera utilisée en vue de réaliser les travaux de remise en état.
Quelques jours plus tard, le locataire rend les clés à son propriétaire et s’attend à ce que ce dernier lui restitue à son tour, dans les 2 mois suivant la remise des clés, le solde du dépôt de garantie, comme le prévoit la loi… Pourtant, le temps passe, et il ne voit rien venir…
« C’est normal ! », s’explique le propriétaire : des dégradations supplémentaires dont le locataire est responsable ont été constatées. Il n’est donc plus question de lui verser le solde du dépôt de garantie…
Ce que conteste le locataire, qui maintient sa demande et plus encore, puisqu’il réclame également le versement d’une majoration égale à 10 % du loyer mensuel, calculée à l’issue du délai de 2 mois suivant la remise des clés.
Ce que conteste à son tour le bailleur : pour régler leur différend, un juge a dû intervenir. Dès lors, et au vu des délais de la procédure, le point de départ pour le calcul de la majoration doit courir à partir de la décision du juge, et non pas à l’expiration du délai de 2 mois suivant la remise des clés.
« Faux ! », tranche le juge, pour qui la majoration court de plein droit à l’issue du délai de 2 mois suivant la remise des clés.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 juin 2022, n° 21-14525
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lundi 04 juillet 2022
Coronavirus (COVID-19) : du nouveau pour les contrats de professionnalisation
Afin de faire face aux conséquences de la crise sanitaire, le Gouvernement vient une nouvelle fois de prolonger et d’aménager l’aide en faveur des employeurs qui embauchent certains demandeurs d’emploi en contrat de professionnalisation. Explications.
Une prolongation et une extension de l’aide à l’embauche
Pour rappel, dans le cadre de la crise sanitaire, les employeurs peuvent bénéficier d’une aide de 8 000 € maximum s’ils concluent un contrat de professionnalisation avec des demandeurs d’emploi de longue durée, âgés d’au moins 30 ans, dès lors que le diplôme préparé correspond à :
- un titre à finalité professionnelle équivalant au plus au niveau 7 du cadre national des certifications professionnelles (ce qui correspond à un Bac +5) ;
- un certificat de qualification professionnelle.
Cette aide concerne les contrats conclus entre le 1er novembre 2021 et le 31 décembre 2022 (au lieu du 30 juin 2022).
De plus, il est désormais prévu que l’employeur pourra également bénéficier de cette aide s’il conclut un contrat de professionnalisation, entre le 1er juillet 2022 et le 31 décembre 2022, avec des demandeurs d’emploi de longue durée, qui préparent les mêmes types de diplômes, dès lors que cette embauche se fait à l’issue :
- d'une préparation opérationnelle à l'emploi individuelle (POEI) ;
- ou d'une formation nécessaire à l'acquisition des compétences requises pour occuper un emploi correspondant à une offre déposée par une entreprise auprès de Pôle emploi, financée en tout ou partie par celui-ci, au titre de la 1ère année d'exécution du contrat.
Notez que pour pouvoir bénéficier de cette aide, les conditions requises devront être remplies :
- à la date de conclusion du contrat de professionnalisation ;
- ou à la date à laquelle la formation est proposée dans le cadre du projet personnalisé d'accès à l'emploi par Pôle emploi au demandeur d'emploi (si la proposition est faite dans un délai maximum de 4 mois avant la date de conclusion du contrat) ;
- ou à la date à laquelle est formulée une proposition de recrutement en contrat de professionnalisation par l'employeur (par tout moyen donnant date certaine à sa réception), si la proposition est faite dans un délai maximum de 4 mois avant la date de conclusion du contrat.
Source : Décret n° 2022-957 du 29 juin 2022 modifiant le décret n° 2021-1404 du 29 octobre 2021 relatif à l'aide à l'embauche de certains demandeurs d'emploi en contrat de professionnalisation
Coronavirus (COVID-19) : du nouveau pour les contrats de professionnalisation © Copyright WebLex - 2022
vendredi 01 juillet 2022
