Copropriété : syndic coupable, syndicat responsable ?
Un copropriétaire découvre qu’il y a des termites dans l’immeuble dans lequel il vient d’acheter un appartement… alors que le syndic lui avait assuré le contraire. Une erreur qu’il va reprocher au syndicat des copropriétaires… pour qui le copropriétaire se trompe manifestement de responsable…
Carences du syndic = responsabilité du syndicat des copropriétaires ?
Un couple achète un appartement situé au sein d’une copropriété et, quelque temps plus tard, découvre la présence de termites dans l’immeuble. Pourtant, lors de la vente, le syndic lui a assuré le contraire.
Une erreur indemnisable qu’il va reprocher au syndicat des copropriétaires.
Une responsabilité que refuse d’endosser le syndicat, qui rappelle que c’est le syndic qui a commis une faute, et non lui.
Sauf que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions, conteste le couple.
« Exact », confirme le juge, qui condamne le syndicat à indemniser le couple.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 15 juin 2022, n° 21-16223
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mercredi 22 juin 2022
Particuliers employeurs et Cesu : du nouveau pour vos salariés
Le chèque emploi service universel (Cesu), qui est utilisé par de nombreux particuliers employeurs souhaitant simplifier leurs démarches, a récemment évolué en ce qui concerne l’envoi des bulletins de salaire. De quelle façon ?
Bulletins de salaire : une fréquence modifiée
Pour rappel, le Cesu (chèque emploi service universel) est un outil qui permet aux particuliers employeurs de simplifier leurs démarches relatives aux déclarations et aux rémunérations de leurs salariés.
Actuellement, les bulletins de salaire sont envoyés chaque mois par les services du Cesu aux salariés des particuliers employeurs.
A compter du mois de juillet 2022, cette fréquence va devenir trimestrielle et non plus mensuelle. Autrement dit, ces salariés recevront leurs bulletins mensuels regroupés et envoyés en une seule fois, tous les 3 mois, par voie postale ou en ligne (étant précisé que la date de réception ne sera pas la même selon le choix effectué).
Pour finir, il est rappelé que les bulletins de salaire doivent être conservés à vie.
Source : Actualité du service public du 9 juin 2022
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mardi 21 juin 2022
Caution et prescription : combien de temps avez-vous pour agir ?
Après avoir réglé le montant des loyers impayés au bailleur, une association, caution d’un couple de locataires, décide de leur en réclamer le remboursement. « Trop tard », selon ceux-ci… et selon le juge ?
Caution : un délai de prescription spécial ?
Un bailleur loue un logement à des particuliers. Une association se porte caution solidaire, pour le compte des locataires, du paiement des loyers.
Quelque temps plus tard, parce qu’elle a dû exécuter son engagement de caution, l’association décide de réclamer aux locataires le remboursement des loyers qu’elle a payés.
Pour rappel, lorsqu’une caution (ici l’association) règle la dette d’un débiteur principal (ici les locataires), on dit qu’elle est « subrogée » dans les droits qu’avait le créancier (ici le bailleur) à l’égard de ce débiteur : concrètement, cela signifie que l’association, après avoir réglé les loyers dus au bailleur, a le droit d’obtenir des locataires le remboursement de la somme qu’elle a payée.
Mais, dans cette affaire, les locataires refusent de régler la somme réclamée par la caution…
Ils rappellent, en effet, que l’association est un « professionnel », et qu’ils sont des « consommateurs ». Or, la règlementation applicable aux rapports entre professionnels et consommateurs prévoit qu’un professionnel n’a que 2 ans pour agir à l’encontre du consommateur s’il souhaite, par exemple, obtenir le remboursement d’une somme d’argent.
Or, ici, l’association a réclamé le remboursement des loyers réglés après expiration de ce délai… Son action est donc trop tardive, selon les locataires !
« Faux », estime le juge, qui rappelle que le délai de prescription des actions engagées dans le cadre d’un contrat de bail est de 3 ans.
Ici, l’action « subrogatoire » de la caution contre les locataires doit obéir aux mêmes règles que l’action du bailleur contre les locataires. Par conséquent, le délai de prescription applicable à l’action de la caution contre les locataires n’est pas de 2 ans, mais de 3 ans.
Sa demande est donc recevable.
A toutes fins utiles, précisons que cette décision, rendue sur le fondement des textes anciennement applicables au cautionnement, semble transposable dans le cadre de la nouvelle règlementation.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 mai 2022, n° 20-23335
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mardi 21 juin 2022
Revenus fonciers et « local d’habitation » : une notion à plusieurs facettes ?
Un particulier déduit de ses revenus fonciers imposables le montant des travaux d’amélioration qu’il a réalisé dans l’appartement dont il est propriétaire. Ce que conteste l’administration fiscale. Pourquoi ?
Revenus fonciers : local d’habitation ou local professionnel ?
Le propriétaire d’un appartement à usage d’habitation est imposé au titre des revenus fonciers sur les loyers qu’il encaisse.
Une année, il réalise divers travaux d’amélioration dans l’appartement (démolition de cloisons, plomberie, réfection de la salle de bains, etc.) et déduit le montant des dépenses correspondantes de ses revenus fonciers.
Une déduction remise en cause par l’administration fiscale, qui rappelle que dans le cadre des revenus fonciers, 2 régimes cohabitent :
- si l’immeuble loué est un logement d’habitation, les travaux d’amélioration qui y sont réalisés sont effectivement déductibles des revenus imposables ;
- si l’immeuble loué est un local autre que d’habitation, par exemple un local commercial, les seuls travaux déductibles sont ceux relatifs à la protection contre l’amiante et à l’accès des personnes handicapées.
Or, pendant les travaux, le propriétaire a loué l’appartement à une société et conclut à cette fin un bail commercial…
En conséquence, l’appartement ne pouvait être considéré comme un « local d’habitation », et les travaux qui y ont été réalisés, faute d’avoir trait à l’amiante ou à l’accès des personnes handicapées, n’étaient donc pas déductibles.
Mais le juge ne partage pas cette analyse : du fait de sa conception, de son aménagement et de ses équipements, l’appartement est, à l’origine, destiné à l’habitation.
Le fait qu’il soit temporairement occupé par une société ne lui enlève pas cette caractéristique (techniquement, on parle de « destination » du bien). D’autant qu’ici, les travaux réalisés n’ont modifié ni sa conception, ni son aménagement, ni ses équipements.
Par conséquent, les travaux réalisés par le propriétaire ont bel et bien le caractère de charges déductibles...
Source : Arrêt de la Cour d’appel administrative de Marseille, 3e chambre, du 2 juin 2022
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lundi 20 juin 2022
Délit d’initié : petit rappel (utile)…
Un particulier, poursuivi pour délit d’initié, estime que le travail d’enquête des autorités est insuffisant pour prouver sa culpabilité. Mais a-t-il raison de s’entêter ?
Délit d’initié : peu importe le « comment »…
Un particulier achète les titres de 2 sociétés cotées en disposant, dans les 2 cas, d’informations privilégiées sur leur situation financière.
Il est ensuite poursuivi pour délit d’initié.
Pour mémoire, on parle de « délit d’initié » pour désigner la situation dans laquelle une personne détient une information privilégiée sur un instrument financier, qu’elle décide d’utiliser en vue de la réalisation d’une opération de marché (comme l’achat de titres de société).
Dans cette affaire, le particulier conteste le délit qui lui est reproché, en faisant valoir que, dans sa situation, rien dans l’enquête menée n’explique comment il a eu connaissance des informations privilégiées sur la situation des 2 sociétés.
Puisque qu’aucune source probable ou plausible de communication de ces informations n’a pu être identifiée, il ne peut pas être condamné, selon lui…
« Faux », rétorque le juge : ici, certains indices prouvent que le particulier a eu connaissance d’informations privilégiées qui expliquent l’achat des titres des 2 sociétés, parmi lesquels la chronologie des investissements réalisés, leur rapidité et leur volume significatif.
Dès lors, la seule détention de ces informations et leur utilisation par le particulier pour acheter les titres des sociétés suffisent à le faire condamner pour délit d’initié et ce, même si l’origine exacte des informations n’a pas été identifiée.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 30 mars 2022, n° 21-83500
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lundi 20 juin 2022
Investissement locatif : et s’il n’est pas « assez rentable » ?
Mécontent de la faible rentabilité de son investissement locatif, un particulier décide d’engager la responsabilité du vendeur et de l’intermédiaire professionnel intervenu dans la transaction immobilière. Mais a-t-il vraiment les arguments pour le faire ?
Investissement locatif : qui est responsable du manque de rentabilité ?
Désireux de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, un particulier achète un appartement au sein d’une résidence de tourisme auprès d’une société civile immobilière (SCI), par l’entremise d’un intermédiaire.
Le jour de l’achat, le particulier signe un bail commercial de 9 ans avec une société chargée d’exploiter la résidence. Mais 3 ans plus tard, la société fait faillite, une nouvelle société reprend l’exploitation… et le particulier voit la rentabilité de son investissement diminuer.
Pourquoi ? Parce que pour relouer le bien et donc, pour conserver le bénéfice de son avantage fiscal, il a dû accepter de diminuer le montant du loyer commercial.
La faute à la SCI et à l’intermédiaire, selon lui, puisque :
- l’intermédiaire ne l’a pas clairement informé sur la viabilité, le rendement et les risques de l’investissement qu’il réalisait ;
- la SCI lui a volontairement dissimulé des informations déterminantes de son consentement.
Une argumentation qui ne convainc pas le juge, qui relève que :
- le particulier s’est vu communiquer tous les documents présentant les caractéristiques essentielles de l’appartement qu’il projetait d’acheter ;
- il a bien été informé que l’avantage fiscal dont il pouvait bénéficier était subordonné à l’occupation effective de l’appartement ;
- rien, dans les documents qu’il a reçus, ne lui garantissait un certain niveau de rendement, justement en raison de l’existence de risques inhérents au projet ;
- aucun élément ne laissait présager la faillite à venir de la société exploitant initialement la résidence de tourisme.
La SCI et l’intermédiaire n’ont donc commis aucune faute… et n’ont pas à indemniser le particulier.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 1er juin 2022, n°21-12366
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vendredi 17 juin 2022
